もりもりの掲示板過去ログ＿その１

もりもりのマンション悩み相談室
掲示板過去ログ＿その１（1-78）


	【78】Re(1):ペット飼育細則

もりもり＠神戸 - 02/1/22(火) 13:42 -


	引用なし

	パスワード

たしか、ぱーちさんのところのHPに詳細な細則を作った
理事長のところのHPのリンクがあったような記憶がありますが。

うちでは、ペット問題は、まだ機を熟していないと判断してます。
慌てずにぼちぼち取り組みます。
それ以外の細則は、いっぱい集めてます。
たけさんのところが参考になりました。

▼天満さん：
>お世話になります。
>
>ペット飼育細則制作で行き詰まってます。
>東京都の飼養規則も参考にしてますが
>どこか、雛型になるよう細則は知りませんか？
>
>それ自身を協議するのではなく
>協議をする土台なので・・・。
>
>26日の理事会には持参しないといけません。
>
>まー、東京都のをそのままでも良いかな？
>
>ちなみに、26日までに作るものは
>・管理規約、変更部分の抜粋
>・専用庭使用細則
>・駐車場使用細則
>・駐輪場使用細則
>・ペット飼育細則
>
>パソコンの前で、肩がこる天満でした。

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	【77】Re(2):☆☆☆　こちらこそ　宜しくお願いし...

ｙｕ＿ｓｕｎ - 02/1/22(火) 0:22 -


	引用なし

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こちらこそ、宜しくお願いします。

yu_sunは、建設会社に勤めていた現場監督です。

いまは、家庭の事情もあって、一人で仕事してます。

いつか、お会いできるときを、たのしみにしております。

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	【76】ペット飼育細則

天満

- 02/1/22(火) 0:09 -


	引用なし

	パスワード

お世話になります。

ペット飼育細則制作で行き詰まってます。
東京都の飼養規則も参考にしてますが
どこか、雛型になるよう細則は知りませんか？

それ自身を協議するのではなく
協議をする土台なので・・・。

26日の理事会には持参しないといけません。

まー、東京都のをそのままでも良いかな？

ちなみに、26日までに作るものは
・管理規約、変更部分の抜粋
・専用庭使用細則
・駐車場使用細則
・駐輪場使用細則
・ペット飼育細則

パソコンの前で、肩がこる天満でした。

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	【75】Re(1):神戸市関係のページ？

もりもり＠神戸 - 02/1/21(月) 20:17 -


	引用なし

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これね、作った方達には悪いけど、なにかが欠けている。
理由は、つぎはぎ、一貫性がないところかな。

これ以上書くと、作った課長さんに叱られるのでこのへんで。
厳しい評価でしょう。

▼西だーさん：
>都会の行政？は進んでいますね。
>http://www.smilenet.kobe-jk.or.jp/mansion/index.htm

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	【74】神戸市関係のページ？

西だー - 02/1/21(月) 19:38 -


	引用なし

	パスワード

都会の行政？は進んでいますね。
http://www.smilenet.kobe-jk.or.jp/mansion/index.htm

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	【73】HP紹介ありがとう

天満

- 02/1/20(日) 20:30 -


	引用なし

	パスワード

毎度です。

・修繕積立金はいくら必要！

のページで天満ＨＰの紹介ありがとうございました。
皆さんの参考になれば幸いです。

今後もよろしくお願いします。

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	【72】神戸港の写真

もりもり＠神戸 - 02/1/18(金) 19:00 -

引用なし

パスワード

～添付ファイル～

・名前	： KOBE08.jpg
・サイズ	： 20.7KB

ちびハムさんのご要望に答えて、神戸港の写真を母校の写真館から借り手きました。

【KOBE08.jpg : 20.7KB】

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	【71】山の写真、北アの梓川

もりもり＠神戸 - 02/1/18(金) 0:28 -

引用なし

パスワード

～添付ファイル～

・名前	： 004.jpg
・サイズ	： 42.6KB

僕の一番好きな場所、青春の思いでの場所です

【004.jpg : 42.6KB】

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	【70】Re(2):・諏訪哲人氏のコラム

もりもり＠神戸 - 02/1/16(水) 20:11 -


	引用なし

	パスワード

だんごさん、こんにちは。
一応僕の主張はトップページに書こうと企んでいます。
HPタイトルと反して、楽しいマンション生活です。
ここの内容の出来でどれだけ自己満足できるかです。
それと、あとは僕自身が経験したことを全部書こうと思ってます。
全く急いでません。
今週末は、予算案作成のノウハウ見たいな記事をtopに書こうかなー。
と考えてます。
週に1つずつぐらいしかアップできないよ。

▼だんごさん：
>
>もりもりさん、ＨＰ開設おめでとうございます。
>いろいろ参考にさせていただいてます。
>
>特に諏訪哲人さんの特集大変興味があります。
>すばらしいですね。僕には半分ぐらいしか理解できていないですが
>
>これからも、いろいろアップお願いします。
>もりもりさんの個人のコラムも出したらどうでしょうか

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	【69】Re(1):・諏訪哲人氏のコラム

もりもり＠神戸 - 02/1/16(水) 20:05 -


	引用なし

	パスワード

諏訪さんの見識は深いでしょう。
何度も何度も私は読んでいます。
世の中には、あれぐらい醒めた目で評論される方との知合いに
なれて、僕は幸せです。
師匠のハヤブサさんとも知り合えたし、諏訪さんとも知り合えたし、
すごく得した気分です。
インターネットとすごいですね。

▼天満さん：
>諏訪哲人氏のコラムを改めて読みました｡
>一箇所にまとめてもらうと集中して読めるので
>大変勉強になりました｡ありがとうございました｡
>
>編集作業、ご苦労様でした｡

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	【68】Re(1):・諏訪哲人氏のコラム

だんご - 02/1/16(水) 18:20 -


	引用なし

	パスワード

▼天満さん：
>諏訪哲人氏のコラムを改めて読みました｡
>一箇所にまとめてもらうと集中して読めるので
>大変勉強になりました｡ありがとうございました｡
>
>編集作業、ご苦労様でした｡

もりもりさん、ＨＰ開設おめでとうございます。
いろいろ参考にさせていただいてます。

特に諏訪哲人さんの特集大変興味があります。
すばらしいですね。僕には半分ぐらいしか理解できていないですが

これからも、いろいろアップお願いします。
もりもりさんの個人のコラムも出したらどうでしょうか

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	【67】・諏訪哲人氏のコラム

天満

- 02/1/16(水) 9:54 -


	引用なし

	パスワード

諏訪哲人氏のコラムを改めて読みました｡
一箇所にまとめてもらうと集中して読めるので
大変勉強になりました｡ありがとうございました｡

編集作業、ご苦労様でした｡

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	【66】自宅前の風景

もりもり＠神戸 - 02/1/15(火) 12:07 -

引用なし

パスワード

～添付ファイル～

・名前	： MVC-653F.JPG
・サイズ	： 73.1KB

駅まで徒歩3分、駐車場棟に行くよりも駅の改札の方が近いです。
次は夜景を貼ります。

【MVC-653F.JPG : 73.1KB】

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	【65】Re(1):神戸の海が見たい

もりもり＠神戸

- 02/1/14(月) 6:40 -


	引用なし

	パスワード

たびたびの励ましのお言葉ありがとうございます。

今日も休みなので、写真を撮ってきます。
そして、この掲示板にはってみます。
学生に教えてもらったのが、このＣ－ＢＯＡＲＤという掲示板
は機能がほぼ何でもそろっており、初期設定が簡単だと言う話
らしいです。
友人の部屋から、明石海峡大橋の上部が見れますので、
うまく写真が撮れたらナー。

▼ちびハムさん：
>神戸の港でも見て、少しリラックスしましょう。（私も見たいのですが）
>フロントマンは、「管理業のプロ」であって「管理のプロ」ではありません。マンション管理は、やはり「管理のプロ」に支えられるでしょう。
>その違いは、管理組合が求める「心」にあると思います。もりもりさんやハヤブサさん、天満さんなど、皆さん心がある方が本当に「管理のプロ（有償の業という意味ではありません。）」になっていける方達だと思います。
>管理組合によっては、ドライで「心」はいらないというところもあるでしょう。それはそれで良いとも思います。それを選択するのは自由だし、１００％同じであることの方がよほどおかしいし。
>幸い、ＩＴ技術の発展で、全国の「心」が連携できる世の中になってきました。本当にマンションが好きでマンション管理を大切にしていきたい人達は判ります。少しでも、この輪をひろげて、よりよいマンション管理に１歩づつ近づくように。

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	【64】神戸の海が見たい

ちびハム - 02/1/12(土) 23:53 -


	引用なし

	パスワード

神戸の港でも見て、少しリラックスしましょう。（私も見たいのですが）
フロントマンは、「管理業のプロ」であって「管理のプロ」ではありません。マンション管理は、やはり「管理のプロ」に支えられるでしょう。
その違いは、管理組合が求める「心」にあると思います。もりもりさんやハヤブサさん、天満さんなど、皆さん心がある方が本当に「管理のプロ（有償の業という意味ではありません。）」になっていける方達だと思います。
管理組合によっては、ドライで「心」はいらないというところもあるでしょう。それはそれで良いとも思います。それを選択するのは自由だし、１００％同じであることの方がよほどおかしいし。
幸い、ＩＴ技術の発展で、全国の「心」が連携できる世の中になってきました。本当にマンションが好きでマンション管理を大切にしていきたい人達は判ります。少しでも、この輪をひろげて、よりよいマンション管理に１歩づつ近づくように。

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	【63】Re(1):こんばんは

もりもり＠神戸

- 02/1/12(土) 23:20 -


	引用なし

	パスワード

ちびハムさん、ありがとう。
ちょっと焦っています。焦りは禁物と言うことなのですが、

何かＭＳ管理士の業のことを考えれば考えるほど、我々がやっている
住民による管理組合活動とは、攻めて行き方が違うのかなー。
掻き回さないで欲しいと思うのと、現役でフロントマンの方が、余りにも
実務経験のない受験者というか管理士候補生に対して、アドバイスができない。
しない。何か自分たちの仕事を取られるとでも思っているのかと思って、それでは
独立が良いのかなー。とも考えるようになりました。
知識以前に実務というか人間関係を操る実務に管理会社ベテランフロントマンと
差が歴然とありすぎです。
彼らにしたって、この程度だと、もうすでになめて掛かっているような気配です。
何か、おかしい、まだ、そのおかしいのが何か判らないのです。

諏訪さんと言う方に、現在別件で分析をお願いしてます。
それがわかれば、このテーマというか僕の悩んでいること、
僕の頭の中に引っ掛かっている事は何か、分析してもらおうと思っています。

▼ちびハムさん：
>もりもりさんこんばんは。いつも誠意のあるご意見、感激しております。
>神戸は、いままで管理組合団体もなかなか育たなかったようですが、最近、ようやくＮＰＯが立ち上がりましたね。
>なぜ、神戸の管理組合活動（団体）が京都や大阪と違うのかを聞いたことがあるのですが、県民性というか、そもそも神戸と言うところは市民活動がなかなか育たない場所らしいとのことでした。
>それが事実だとすれば、管理組合活動も大変なのでしょうね。もりもりさんが孤軍奮闘しているのではと。
>私の両親も宝塚の被災マンションですが、当時は、マンションの住民同士が本当に力を合わせて助け合っていました。老齢の両親も、近くにはまったく親戚もいなかったのですが、マンションの人達に支えられて、今日まで無事に過ごしております。
>神戸は、あれだけの不幸な大災害を乗り越えてきたのだから、お互い支え合うという気持ちは他の地域より強いのではと思ったりもしているのですが、時間の経過と共に、失われるものも多いのでしょうね。
>ところで、最近、もりもりさんは気合いが入りすぎていて、ちょっとお疲れの様子が心配です。他の掲示板でのレスが、少し荒れていると思います。
>コンを詰めすぎないで！
>もりもりさんのような誠実で素敵な方には、できるだけ長くマンション管理でおつきあいさせていただきたいと思います。
>絶対に、無理をしないでくださいね。
>共に、頑張りましょう！

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	【62】こんばんは

ちびハム - 02/1/12(土) 23:00 -


	引用なし

	パスワード

もりもりさんこんばんは。いつも誠意のあるご意見、感激しております。
神戸は、いままで管理組合団体もなかなか育たなかったようですが、最近、ようやくＮＰＯが立ち上がりましたね。
なぜ、神戸の管理組合活動（団体）が京都や大阪と違うのかを聞いたことがあるのですが、県民性というか、そもそも神戸と言うところは市民活動がなかなか育たない場所らしいとのことでした。
それが事実だとすれば、管理組合活動も大変なのでしょうね。もりもりさんが孤軍奮闘しているのではと。
私の両親も宝塚の被災マンションですが、当時は、マンションの住民同士が本当に力を合わせて助け合っていました。老齢の両親も、近くにはまったく親戚もいなかったのですが、マンションの人達に支えられて、今日まで無事に過ごしております。
神戸は、あれだけの不幸な大災害を乗り越えてきたのだから、お互い支え合うという気持ちは他の地域より強いのではと思ったりもしているのですが、時間の経過と共に、失われるものも多いのでしょうね。
ところで、最近、もりもりさんは気合いが入りすぎていて、ちょっとお疲れの様子が心配です。他の掲示板でのレスが、少し荒れていると思います。
コンを詰めすぎないで！
もりもりさんのような誠実で素敵な方には、できるだけ長くマンション管理でおつきあいさせていただきたいと思います。
絶対に、無理をしないでくださいね。
共に、頑張りましょう！

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	【61】Re(18):投稿練習ー２

もりもり＠神戸 - 02/1/12(土) 19:57 -


	引用なし

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続き　投稿者：もりもり＠神戸　投稿日： 1月12日(土)15時36分13秒

別の掲示板でもカキコしましたが、総会議事録、理事会議事録にしても、理事会役員
が交代で作成すべき話です。管理会社にお任せするのも良いですが、それがまた責任者
不在のサイクルになるのです。うちの場合は、８年前の初代理事長が作戦で、管理会社
の方には一切議事録作成など頼みませんでした。それが慣例させないと、まず意識が
あがりませんね。そのようなアドバイスも必要ですよ。また、総会前日の委任状、書面投票
用紙、出席票の回収をする際も、管理会社にお任せになっていませんか？
管理会社にお任せにした場合、回収率は５０％もいきませんよ。しかし、役員が手分けして
回収作業をした場合、お留守以外からは１００％の協力が得られるのも当たり前の話です。
このような小さなことからのアドバイスも必要ですよ。
レベルの高い管理会社は、私が申し上げた事例を実はアドバイスしてますよ。
このようなアドバイスがお客様サービスと逆だと思われているフロントマンの方は
もう一度考え直して下さいね。結局は、クライアントさんに責任感を持たすための
方策の１つですからね。たいした作業でもないのですが、それが重要なのです。

管理費・修繕積立金の請求書に関しても、できるだけ管理会社が大家さんにならないような
仕組みの工夫もお願いしたいですね。管理組合名入りの独自の封筒を作り、その中に請求書
を入れれば済みますね。決して、管理会社の名前の封筒を使っては勘違いの始まりです。
になっちさんが、時としては依頼者を叱ったりとありますが、それが管理会社のフロントマン
の方も苦労されていることなんです。いくらアドバイスを言っても聞かない管理者もいます。
じゃー、どうすればよいの？要するにそのような方にはけっして管理者にならないような
組織運営方法が望ましいのです。
信用して良い管理者がどうかは、総会での票ではっきりとわかります。
上で述べたような管理士の組織作りとして、自治会への関与があります。非常に難しいですよ。
問題の無い管理組合では、もうすでにできていますからね。無いところ、管理組合
内部ですでに対立関係にあるところに行って、その人間関係を解きほぐす必要が
あるのです。その作業をしながら、組織作りのアドバイスです。
頭の中で考えただけでも疲れる仕事ですよ。

今週の最初の投稿でもカキコしましたが、煽るわけではありませんが、問題の
少ない管理組合との顧問契約は、１年生が得に決まってます。あとに残るほど、
大変な管理組合しか残っていませんからね。
総論賛成、極論反対が地で行くのが管理組合ですよ。それを無責任体質からの
脱皮ということで、神戸の岩崎氏は全国各地の講演であなたの管理組合は
全面委託ですか、自主管理ですか、自力管理ですかのような話を進めています。
彼の講演を聴いていると、全面委託から自主管理（表面は全面委託の形式）に
持っていくにはどうすれば良いか？管理会社をうまく使いこなすにはどうすれば
良いかなどの内容でした。
このような講演も聴いておけば、ＭＳ管理士として業をなすには非常にために
なると思います。

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	【60】Re(17):投稿練習ー２

もりもり＠神戸 - 02/1/12(土) 19:57 -


	引用なし

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管理組合は共和制ローマに似ている？　投稿者：もりもり＠神戸　投稿日： 1月12日(土)15時35分45秒

たびたび、カキコします。
「管理組合員の意識高揚、合意形成に尽力する」ことを管理士業務の第１に私は掲げています。
特に、自治会との両軸論が必要なことも含めています。
管理組合の中の役員、その中の管理者＝理事長の与えられた権利と義務、それ以外の役員、
役員以外の組合員、組合員以外の家族等、その他占有者の区分に分けられると思います。
両軸論の必要性を書いている書籍などを読みますと、要するにしっかりした理事長が１人
でもいたなら全組合員は幸せになると思います。その理事長は基本は輪番制ですね。
また、単年度でやっているところが圧倒的に多いです。そのような中で、理事会組織の中の
理事長を決める場合、やはり話し合いで決める方が良いに決まってますね。
この決め方は、実は選挙みたいな感じにしたいなー。と思っています。そうすると、
その同期の理事会の中で誰が適任かを推し量るとき、自治会や子供会で世話をした経験のある
人柄の良さそうな方になっていただくのが良いでしょう。自治会、子供会の中から次期
理事長候補を常に探すという作戦です。これが両軸論の中身です。実は問題なく
活動している管理組合は、今申し上げたサイクルに自然となっていると思います。
近隣ＭＳを見回して下さい。
ちょうどこの方法は、古代共和制ローマが２人の執行官を選ぶときにとった方法です。
毎年の市民からの選挙です。市民以外にローマでは平民がいて、その代表が護民官１名も
選挙で選ばれますね。共和制が完成の域になると、護民官出身の執行官が当たり前に
なります。それでは元老院に相当するのが、理事会です。理事会については、毎年メンバー
チェンジしますが、その話と、２名の執行官が１名の理事長になっているぐらいが
組織形態の差であるように感じてます。
ちょうど管理組合組織がローマ市民、自治会がローマ平民ですね。
そしたら、ＭＳ管理士は何をするかというと、その適正な組織をどう作っていくかの
アドバイスが必要だと思います。すでに、ある場合は、このアドバイスは不要ですね。

http://mori2.kiy.jp/

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	【59】Re(16):投稿練習ー２

もりもり＠神戸 - 02/1/12(土) 19:56 -


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つづき　投稿者：もりもり＠神戸　投稿日： 1月11日(金)11時44分13秒

(4)に関しては、マン管センター、高層の協会に依頼すれば、数万でいけます。
精度の良いのが必要なら、マンションドクター(機構)に依頼すれば、100万前後
です。
私も個人で図面を見て外壁の面積を積算しました。
単価さえわかれば、誰でもできます。私自身は何の縁があってかわかりませんが、
床下に潜ったり、屋上に登ったり、ポンプ室、RT室に今の新しい管理員さんを引き
つれて、案内しました。
この件に関しては、テラさんや長谷部さんのホームページに詳細がのってますので
勉強になります。私のHPにもおいおい追加していきますので期待しておいてください。
要するに、1級建築士さんと言っても、MS修繕の専門の方は日本には100人も居ませんよ。
専門以外の方は、我々建築士以外の方でも充分に長計ぐらいは組めます。
安心して下さい。エクセルの使い方、図面の縮小の倍率から平米を出すぐらいかな。
業者泣かせかも知れませんが、うちの大規模修繕が終わり次第、長計、大規模関連
は全部HPにアップしようと思ってます。当然、長計は個人で出せる方法も書き込みます。
建築士のみなさん、気を悪くしたらごめんね。(笑)

(5)の建て替えモードは、上の業務内容と全く別の発想が必要です。
なぜなら、実際の建て替えになると大きな矛盾が生じます。
建て替えは、近い将来住めなくなるから建て替えするのであって、現に
住んでいる方がいる場合は、その近い将来の時期はいつかという話になりますね。
不動産鑑定士さんの出番ですが、彼らにしても経験がないですよ。
要するに徐々に傷んできた場合の対応はどうかということになります。
もりもりMSのように地震の被害が遭われたMSでは、ある程度はわかると
思いますがね。この話は、土建国家の日本政府が決めることです。
その他は、細かな事があると思いますが、MSの場合はスケールメリット
があるよ、などかな。

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	【58】Re(15):投稿練習ー２

もりもり＠神戸 - 02/1/12(土) 19:55 -


	引用なし

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管理士の業務３　投稿者：になっち　投稿日： 1月11日(金)09時54分51秒

　もりもり＠神戸さんへ
　自分なりに「もりもり＠神戸」さんが、管理士に要求される業務をまとめてみました。
　１．組合員の意識高揚、組合員間の合意形成に尽力、寄与できること。
　２．理事、監事の業務のアドバイス、理事会の運営に関し出席等してアドバイスできること。
　３．管理費の積算、予算案の作成補助できること。
　４．長期修繕計画の作成ができること。
　５．建て替え時における援助ができること。
　その他、管理組合の役員経験者が望ましいとのご意見ではないかと思いました。
　誤解があればご修正下さい。追加される場合もお願い致します。

優先順位も正解(5は別ね)　投稿者：もりもり＠神戸　投稿日： 1月11日(金)11時43分21秒

になっちさん、もりもり＠神戸です。
になっちさん、すごい分析力です。

優先順位も1がなければ、何もできないというか、意味がないと思います。
俗に言う、住民同士の代理戦争にならないように気をつけねばなりません。
確か、今のところ、MS管理士は、管理組合だけしか契約できないとの規制がなかったと
思います。住民同士の揉め事に対して法律を少しかじったMS管理士さんが
バックにつき、さらには、それぞれのバックに弁護士がついて裁判沙汰に
なることも考えられます。
よって、MS管理士は、法人、非法人に関係なく管理組合とだけしか契約できない
個人との契約はだめなような事も盛り込む必要があるのかなー。こんな
ことはお役人が倫理規定を考えるときに真っ先に考えてると思います。
この(1)が人間性、人柄の問題です。これが問題ありの方にどうして業務契約するで
しょうか？他の掲示板でも書きましたが、高級なMS管理士(高級とは、これだけで
飯を食うと言う意味)になるためには、普段からの心掛け次第と思いますよ。
また、別手段として、
諏訪哲人さんが提唱しているMS管理士の業務をアウトソーシングの考え方で賄う
ことも考えられますね。

(2)については、下であげた最初のテキストを読めば大体判ります。
これで実務経験した分の半分はカバー出来ますよ。実務といってもこの程度です。
あと、福管連のホームページ

 http://www.fukukan.net/
も参考になると思います。

(3)に関しては、管理会社との交渉能力ですかね。
他の掲示板で、管理会社を通じて消耗品や備品を購入した場合にぼったくりは
けしからん、と投稿している方がいます。この話はけしからんのは、当たり前です。
しかし、責任は管理組合にあるのです。自己責任と言う話です。
うちの場合も、3期か4期前のうるさいタイプの設備理事さんが登場し、
見積り合わせをすることが慣例化した次第です。今ですと、google検索で一発で
買い値がでますね。そのハードコピーを理事長に渡せば済む話です。
この話も(1)の中身です。何か勘違いしている。勘違いを無くすのが管理士です。
実際にMS管理士さんが相見積り依頼するようなことはしないですよ。
してはいけないと思う。探すのをお手伝いするぐらいは良いと思います。

彼自身も、管理会社になめられていることまでは気づいているようですが。
そういうボッタクリ行為を防ぐのもMS管理士としての役目です。
ただし、落し穴があります。日常の費用支出の方は、関連業者を安くするだけ
安くさせておいて、我々の管理会社に全てお任せ下されば、他社さんに比べて
も安心ですよ。このような売り文句の管理会社も数年前から出現してますね。(俗に言う安心商法です。)
それでは、その大手管理会社は何処で利益をあげているの？？
それは、大規模修繕、中規模修繕の施工や設計を全部請け負う仕組みに
もっていくからできます。私自身は、この方法を全面的に否定しませんが、
一応、MSの所有者は組合員ですので、その方達が、入札や相見積りにしたいと
望むのを拒むことはないと思います。これ以上書けば、私も名誉毀損で訴えら
れるかも知れませんのど止めておきます。そのレベルで管理委託されているMSの管理士は、相当気合いを入れてとなると
思います。組合員の意識推進と管理会社との事前折衝の2点もありますからね。

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