もりもりのマンション悩み相談室
掲示板過去ログ＿その３（159-238）

【238】宿題もう少しお待ちください
 だんご - 02/4/8(月) 18:38 -

引用なし
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   だんごです。
オフ会お疲れ様でした。
ふくさんの宿題、社内の建築部のほうに打診中です。
いい返事が得られればまたDMします。
もう少々お待ちください。

▼fukusaki　goさん：
>３０００番目ゲット
>　偶然ですが、ちょっとうれしい。
>パスワードとかなくても書き込めるのかな？関係ない話ですみません。
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【237】３０００番目ゲット！
 fukusaki　go - 02/4/6(土) 20:51 -

引用なし
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   ３０００番目ゲット
　偶然ですが、ちょっとうれしい。
パスワードとかなくても書き込めるのかな？関係ない話ですみません。
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【236】Re(2):説明ありがとうございました
 fukusaki - 02/4/6(土) 20:49 -

引用なし
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   ▼天満さん：
>３０代も負けないようがんばります。
>
>しかし、カラオケは楽しかった。
>マンション関係抜きでもいいですね。
>
>notesさん、福崎さんは必ず参加で。
●カラオケ要員ですね、了解です。おいしいワインもあればいうことなしです。
　カゼがいっこうに好転せず、金曜も病院へいきました。ここんところハードなスケジュールだったからかなあ・・・
　では、また。
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【235】Re(2):管理士会の進め方について
 照る照る坊主  - 02/4/5(金) 10:08 -

引用なし
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   もりもり＠神戸さんへ

ありがとうございました。
個人的には、管理士での活動はまったく考えていません。
今回、私がボランティアで携わっている「NPO法人中部マンション管理組合協議会」
会員からの問い合わせで、マンション管理士の派遣相談を受けたようで、
打診がありました。
ただ、管理士として活動するにあたり、行政からの倫理規定や業務範囲（法令等含む）
が示されていないので、躊躇しています。
個人的には、いままでのボランティア活動の延長として考えています。
今回の会合（祝賀会）でどんな意見がでるのか、どんな考えの方がいるのか、
受身で参加してみます。
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【234】Re(1):管理士会の進め方について
 もりもり＠神戸E-MAILWEB  - 02/4/5(金) 7:49 -

引用なし
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   照る照る坊主さんへ

アドバイスと言っても、私の感覚だけで書きますね。
Ｍ管理士会の事務局は、現在Ｍ管理士に近い仕事を継続してやってる方に
お願いするのがてっとり早いと思います。

住民（組合員個人）からも、行政からも、管理組合団体からも、
管理会社からも第３者として現に活躍されている方にまとめ役をお願い
するのが良いと思ってます。

Ｍ管理士会の信用度をあげるために現在は地道な活動が必要と考え、私は取りあえず
日本に居る間は、２ヶ月に一度ぐらいの割合でセミナーを開催しようと思ってます。
（６月と８月の２度かな）

行政（県や市）にも協賛となってもらい、現在の話題豊富なペイオフセミナー
の開催ですね。そのような呼びかけに対して、行政便りや団地ジャーナル、
口コミでの参加の呼びかけで、近隣Ｍの管理組合の意識改革を実行しようと
思ってます。私自身は、広報、司会と会場担当です。完全な黒子です。
その時に、管理組合の役員たちにＭ管理士に関するアンケートを実施していこうと
思ってます。

そこにＭ管理士登録者の方も出席して頂き、私がやろうとしている動きを見て
何をすべきかを考えてもらえれば良いと思います。

Ｍ管理士が業として成功するには、信用度を上げない限り、組合員から問い合
わせなど、あるわけがないです。
粘り強い活動が必要ですが、Ｍ管理士会事務局が行政の相談窓口を奪い取る
ぐらいの気持ちが必要です。

あとですね、いろんなところにも私は書きましたが、管理組合活動がスムーズに
いってるところ、かつ２００戸規模以上の大規模ＭＳでないと顧問コンサル費用
は期待できません。
顧問契約を取らない限り安定した収入は得れないですね。

問題があることすら気づかないレベルの管理組合は、放置するしかないです。
もっと言うならば、住民の中にＭ管理士の受験者や合格者がいるようなＭＳ
で実務との差を見せつければ、納得される方も一杯でると思います。
実務の差を見せつけれない方は、フィーをもらおうと甘い考えはだめでしょうね。
要するに、Ｍ管理士を管理組合にお見合いさせるには、あの手この手が必要で、
そのまとめ役を買って出る方が出ない限り、その地域は熟成するまで待つしか
ないですね。

僕の場合は、Ｍ管理士を研究対象として今後とも見つめています。
管理組合団体がボランティア精神に支えられ、高齢化による限界がある以上、
やはり、セミプロではなくプロの方が出て来てもらって、業務をしてもらうのが
良いのかなーと思います。

ただ、今回の合格者の中で勘違いされている方もたくさんいます。
これもずーと書いてますが、「私はＭ管理士だ、Ｍのことは何でも知っている、
私の言うとおりやっておけばうまくいく。」のような引っ張っていくような
運営では、住民の方は怪しむと思ってます。

あとですね、これも地域性が出ると思うのですが、行政からＭ管理士派遣制度を
考えているところも出ると思ってます。
この派遣業務も行政の窓口からかＭ管理士会の窓口からの２種類になり、後者で
あれば、どうにかＭ管理士会の資金的な運営はできると思ってます。

派遣される方は、現役の方では家族を養わねばならないので、年金生活でも充分
に暮らしている方ですね。現在５５才での合格者が５年もすれば、サラリーマンを
退職され、地域のＭ管理士会に登録して、相談業務に派遣されるというあんばいです。
派遣され先は、中小規模のＭＳです。要するに大規模Ｍとの棲み分けです。
こちらの方が圧倒的に多いでしょう。

現在不動産関係や建築関係の自営業をやってる方は、それこそ自己責任で自分自身で
何をすれば良いかなどのアイデアが無い方であれば、しばらくは苦しい展開になりますね。
全部、その個人の資質の問題ですね。

ということで、信用度を上げる活動が第一で、そのあとの運営をどうするかまで
話し合いましょう。
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【233】管理士会の進め方について
 照る照る坊主 - 02/4/4(木) 23:12 -

引用なし
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   照る照る坊主と申します。
今週の土曜日に中部圏のマンション管理士合格者や賛同者にて
祝賀会が開催されます。
お誘いを受け、参加させていただくことになりました。
世話役の方より、管理士会の方針についてどのように進めていけばよいか等
アドバイスいただきたい旨の依頼がありました。
私自身何の方向性もありません。
どんな形で取り組んでいけば良いのでしょうか？
お知恵をお借り出来れば助かります。
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【232】Re(1):説明ありがとうございました
 天満WEB  - 02/4/2(火) 23:21 -

引用なし
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   ３０代も負けないようがんばります。

しかし、カラオケは楽しかった。
マンション関係抜きでもいいですね。

notesさん、福崎さんは必ず参加で。
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【231】説明ありがとうございました
 あきら WEB  - 02/4/2(火) 22:42 -

引用なし
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   あきらです。
膨大な資料、ありがとうございました。
重かったでしょうねぇ。

２次会でいろいろお話しようと思っていたのですが
なんだかカラオケに走ってしまいました。
４０代パワー建材、いや健在です。

また次の機会でお会いできるのを楽しみにしています。
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【230】お奨め
 序 - 02/4/1(月) 9:22 -

引用なし
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   もりもりさん、こんにちは。

昨日は、貴重な休日を割いて頂き、ありがとうございました。

シックハウスに、こんなのはいかが。

http://www.sumikobo.com/

下記を薦めて喜ばれたこともあります。

http://www.sumi-shop.com/

症状がまったくなくなったそうです。
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【229】Re(1):序さんへ
 序 - 02/3/26(火) 17:47 -

引用なし
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   ▼もりもり＠神戸さん：
>もりもりです。
>
>序さんへ
>
>本日の昼から東京への長期出張となります。
>
>連絡したいので、再度メイル下さい。
>自宅パソコンが銚子が悪く序さんのメイルアドレスが不明になりました。


もりもりさん、こんにちは。
下記で宜しいでしょうか。
*********内緒です＊＊＊＊＊＊＊
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【228】序さんへ
 もりもり＠神戸WEB  - 02/3/26(火) 12:16 -

引用なし
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   もりもりです。

序さんへ

本日の昼から東京への長期出張となります。

連絡したいので、再度メイル下さい。
自宅パソコンが銚子が悪く序さんのメイルアドレスが不明になりました。
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【227】ADSL速度改善
 天満 WEB  - 02/3/22(金) 21:52 -

引用なし
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   あるソフトで速度改善しました。
レジをいじるのが怖いので
ソフト頼り・・・。
結果は

測定サイト　http://speed.on.arena.ne.jp/ v2.0.8
測定時刻　2002/03/22 21:35:33
回線種類/線路長/損失 ADSL/1.0km/-dB
キャリア/ISP　ACCA 8Mbps/so-net
ホスト1 WebArena(NTTPC) 6.5Mbps(1764kB,2.5秒)
ホスト2 at-link(C&W IDC) 6.5Mbps(1764kB,2.6秒)
推定最大スループット 6.5Mbps(816kB/s)
コメント ACCA 8Mbpsとしてはかなり速いです！おめでとうございます。10Base-TのLANアダプタをご利用の場合100Base-TX以上のものに換装すると速度向上が期待できます。(1/5)


でした。うれしー。
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【226】Re(1):また、削除きー
 もりもり＠神戸 - 02/3/17(日) 19:08 -

引用なし
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   序さん、ご返事遅れました。もりもりです。先週は実に月・木・金と飲み会が続き、
来週は月・火と宴会ラッシュ状態で、肝臓が悪くなりそうです。

マン管のBBSに顧問Ｍ管理士の人数の計算を書きました。

感想などをお願いします。


▼序さん：
>もりもりさん、こんにちは。
>
>昨日は、件の先生に呼び出されて、６時間の無料講義を受けてきました。
>雑談は、内２時間くらい。
>「分譲集合住宅ストックの価格形成要因と低価格化が管理と生活に与える影響について」
>という研究資料を頂戴しました。
>コピーして宜しい、との了解を頂きましたので、例の日にお持ちします。
>
>欧州マンション事情、日中韓マンション事情、デベとのネゴの材料等も入手しました。
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【225】Re(1):保険について
 もりもり＠神戸WEB  - 02/3/17(日) 19:03 -

引用なし
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   もりもり＠神戸です。kuniさん、レス遅れました。申し訳ありません。

本日も代理店の方が来られて説明を受けました。３ヶ月連続の勉強会です。
結局は、kuniさんのところの２倍ですので、保険金額も３９億、保険料も１３８００万
５年となり、特約の選択が若干異なりますが、ほぼ同じです。
５年ものと１０年ものでどちらを選択するかですが、５年後には、また新しい商品も
出るであろうということで、満期返戻金は１２０００万。５年で１８００万の
保険だと思えば良いです。年３６０万です。
これが、掛け捨て＋銀行定期での運用ですと、余分に７００万の２５００万の年５００万
必要です。

ということで、うちでは、５年ものにしたので、年３６０万の保険ということです。

あと、代理店の方と損保の営業部の方も同席されて説明をされてましたよ。

今回満期になる５年ものでは、逆ざやのおかげで、保険料（５年１時払い）が１４４００万
満期返戻金が１４６００万と実に５年で２００万が余分に入ってくる仕掛けでした。
入居当初は４年間掛け捨てだけの保険で、年５００万を払っていたのが、この保険の
おかげで、収入増になった差額は、５年で実に２７００万です。
驚きの数字です。


▼kuniさん：
>kuniです。
>
>　某マン管BBSでも保険の論議が盛んなようですが、もりもりさんの掲示板を拝借し事例を紹介します。
>
>　1.まず、最高で次のような補償を得たいと仮定します。
>　　　基本保険(共用部分の火災保険)　　　　　　　　　　　　　　　22億円
>　　　特約　　施設賠償担保(管理の不行き届きにより生じた補償)　 　3億円
>　　　　　　 昇降機賠償責任保険(エレベータによる事故補償)　　　 ２億円
>　　　　　　 個人賠償責任包括契約(水漏れ、落下による補償)　　　 ２億円
>　　　　　　 ガラス損害担保(台風等による破損補償)　　　　　　1,050万円
>　　　　　　　水漏れ損害担保(共用配管からの水漏れによる補償)　　 22億円
>
>　2.上記の補償を得るためには、年間に掛け捨て保険では160万円必要です。
>
>　3.これを10年一括支払いとして「積立マンションライフ総合保険」に契約するとしま　　す。
>　　この場合の一括支払い金は、6,800万円とします。保険会社はこのお金を運用し利益　　をあげることになるため、満期には6,600万円返還します。
>　　したがって、実質的には10年で200万円の保険になり、１年の掛け捨てに相当する金　　額は20万円になるわけです。
>　　
>　4.したがって、掛け捨てでは10年間で1,600万円入用ですが、一括支払いでは200万円　　となり、1,400万円の差があります。
>　　これに対する利息に関する計算や利回りについては計算に詳しい方にお願いしま　　　す。
>　　ただ、10年の間に保険会社が潰れることも考えられますので、AAAの格付け会社を選　　ぶしかありません。
>
>　5.ただ、建物の構造や消防設備、建築年数により支払金も異なりますので、保険会社　　の担当者を呼び聞くことも必要です。
>　　または、HPを開きメールで資料を送れば返答してくれる保険会社もあります。
>
>　6.管理会社や代理店を通じて契約するメリット、デメリットの資料は持ち合わせてお　　りませんが、私どもはお金の収支管理以外は自主的に管理しておりますので、保険　　会社と直接契約しております。
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【224】保険について
 kuni  - 02/3/16(土) 9:34 -

引用なし
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   kuniです。

　某マン管BBSでも保険の論議が盛んなようですが、もりもりさんの掲示板を拝借し事例を紹介します。

　1.まず、最高で次のような補償を得たいと仮定します。
　　　基本保険(共用部分の火災保険)　　　　　　　　　　　　　　　22億円
　　　特約　　施設賠償担保(管理の不行き届きにより生じた補償)　 　3億円
　　　　　　 昇降機賠償責任保険(エレベータによる事故補償)　　　 ２億円
　　　　　　 個人賠償責任包括契約(水漏れ、落下による補償)　　　 ２億円
　　　　　　 ガラス損害担保(台風等による破損補償)　　　　　　1,050万円
　　　　　　　水漏れ損害担保(共用配管からの水漏れによる補償)　　 22億円

　2.上記の補償を得るためには、年間に掛け捨て保険では160万円必要です。

　3.これを10年一括支払いとして「積立マンションライフ総合保険」に契約するとしま　　す。
　　この場合の一括支払い金は、6,800万円とします。保険会社はこのお金を運用し利益　　をあげることになるため、満期には6,600万円返還します。
　　したがって、実質的には10年で200万円の保険になり、１年の掛け捨てに相当する金　　額は20万円になるわけです。
　　
　4.したがって、掛け捨てでは10年間で1,600万円入用ですが、一括支払いでは200万円　　となり、1,400万円の差があります。
　　これに対する利息に関する計算や利回りについては計算に詳しい方にお願いしま　　　す。
　　ただ、10年の間に保険会社が潰れることも考えられますので、AAAの格付け会社を選　　ぶしかありません。

　5.ただ、建物の構造や消防設備、建築年数により支払金も異なりますので、保険会社　　の担当者を呼び聞くことも必要です。
　　または、HPを開きメールで資料を送れば返答してくれる保険会社もあります。

　6.管理会社や代理店を通じて契約するメリット、デメリットの資料は持ち合わせてお　　りませんが、私どもはお金の収支管理以外は自主的に管理しておりますので、保険　　会社と直接契約しております。
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【223】Re(3):ペイオフ対策について
 kuni - 02/3/16(土) 8:02 -

引用なし
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   ▼よういちさん：
>はじめまして．
>築４年になるマンションの住民です．
>ペイオフというのは，お金持ちだけの問題だと全く気にしていなかったのですが，
>マンション住民にとっては重大な問題なんですね．
>
>今からだと４月からのペイオフ開始に間に合わないかもしれませんが，
>総会の緊急議題に上げてもらうつもりです．
>
>修繕債権というのがあるとは知らなかったのですが，年に１度くらいしか買えないものなのでしょうか？
>
>ちなみに，昨年度末時点で，修繕積立金が約５千万円普通預金口座にあります．

　「修繕債権」とは金融公庫の積立のことですか?
これなら秋ごろ受付て翌年の1-2月に積立送金します。したがって、夏ごろから住宅金融公庫のHPを開いて情報をとってください。
　ただし、公庫も4-5年で廃止されると、その後どうなるかの問題もあります。

　ペイオフになっても普通預金は来年３月までは保護されるようですが、あまり大きな金額を普通預金口座に据え置くと利息の問題もありますが、リスク管理上も避けることが賢明かと思います。

　ちなみに当方は修繕積立金の50%を総合保険(災害保険)にまわしています。10年一括払いです。もちろんトリプルAの保険会社と契約しています。管理会社も代理店も介在せず、保険会社との直接契約です。
　15%は公庫の積立をこの１月から積み立てています。
　残りは管理費の納入口座がある金融機関に定期、定額預金の口座がありましたが、すべて解約し、いくつかの銀行と郵便局に1,000万円ずつ定期にしました。

　普通預金から定期に変えるには、当方では理事会の決議により行っております。それぞれの管理組合の事情もあると思いますが、公のお金ですから慎重を期することは必要でしょう。
　また、新たに預金した通帳、記帳欄、定期預金証書をすべてコピーし、全戸に情報を伝えることを行います。
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【222】Re(2):ペイオフ対策について
 よういち - 02/3/16(土) 0:55 -

引用なし
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   はじめまして．
築４年になるマンションの住民です．
ペイオフというのは，お金持ちだけの問題だと全く気にしていなかったのですが，
マンション住民にとっては重大な問題なんですね．

今からだと４月からのペイオフ開始に間に合わないかもしれませんが，
総会の緊急議題に上げてもらうつもりです．

修繕債権というのがあるとは知らなかったのですが，年に１度くらいしか買えないものなのでしょうか？

ちなみに，昨年度末時点で，修繕積立金が約５千万円普通預金口座にあります．
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【221】また、削除きー
 序  - 02/3/14(木) 12:46 -

引用なし
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   もりもりさん、こんにちは。

昨日は、件の先生に呼び出されて、６時間の無料講義を受けてきました。
雑談は、内２時間くらい。
「分譲集合住宅ストックの価格形成要因と低価格化が管理と生活に与える影響について」
という研究資料を頂戴しました。
コピーして宜しい、との了解を頂きましたので、例の日にお持ちします。

欧州マンション事情、日中韓マンション事情、デベとのネゴの材料等も入手しました。
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【220】誤って削除キー
 序 - 02/3/12(火) 9:08 -

引用なし
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   をクリックしてしまいました。

もりもりさん、こんにちは。

前記の意見は、悪用されるおそれがあったので、できるだけ公表したくなかったので、
削除は結果的にせいかいかな。
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【219】Re(1):ご支援、ありがとう。
 うめ - 02/3/8(金) 21:37 -

引用なし
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   ▼序さん：
>うめさん、こんにちは。
>もりもりさん、こんにちは。
>
>ありがとう。
>ご支援いただいたものと理解しています。
>福管連会長職は期限がある。
>在職中に、協会を立ち挙げ、その主導権を握るつもり。
>協会に君臨する腹積もり、と読んでいます。

どもです。お初ですかな？
支援になりましたか？
きっと彼には響いていないと、思いますよ。
でも腹積もりは、・・・卓球・卓球
内部で議論させようと思ってはいるのですが・・牛の耳の様です。
管理士が利用されなきゃいいんだけど・・・

【218】Re(1):了解しました。
 ｙｕ＿ｓｕｎ  - 02/3/8(金) 16:50 -

引用なし
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   こんにちは、もりもり＠神戸さん、序さん。

　侑です。（今度は、替えてデビューしました。ふるい名前だと、余計な
者が付随していて、迷惑をかけないためです。この名前も、古くから
ハンドル・ネームとして使ってます。でも公開してるのは、少数です。）

問題のある方って、おいらのことかな？　
行くところ　問題発見の　侑さんと呼んで。(*^_^*)ポゥ

答えは、もう少し待ってください。考えますから！！！
管理業務主任者と区分所有管理士とﾏﾝｼｮﾝ管理士の
比較から、考えをまとめたいと　今、思ってます。

竣工書類をまとめてるんです。遅れると大事なんです。(涙)

▼序さん：
>もりもりさん、こんにちは。
>
>あの人は、やはり問題のある人でしたか。
>
>yu_sunこんにちは。
>
>管理業務主任者合格者を３万人以上作ったのは、そのことに理由があると、思っています。
>
>どうしてこんなに必要なのでしょうか。
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【217】ご支援、ありがとう。
 序  - 02/3/8(金) 13:48 -

引用なし
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   うめさん、こんにちは。
もりもりさん、こんにちは。

ありがとう。
ご支援いただいたものと理解しています。
福管連会長職は期限がある。
在職中に、協会を立ち挙げ、その主導権を握るつもり。
協会に君臨する腹積もり、と読んでいます。
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【216】Re(1):了解しました。
 もりもり＠神戸WEB  - 02/3/7(木) 22:12 -

引用なし
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   序さんへ

そうです。僕は最初信じられなかったです。
調べた結果わかりました。
狙いは、何か？
何をしたいのか？

業を起こすのなら、勝手に自分でやれば良いのにね。


▼序さん：
>もりもりさん、こんにちは。
>
>あの人は、やはり問題のある人でしたか。
>
>yu_sunこんにちは。
>
>管理業務主任者合格者を３万人以上作ったのは、そのことに理由があると、思っています。
>
>どうしてこんなに必要なのでしょうか。
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【215】了解しました。
 序  - 02/3/7(木) 20:37 -

引用なし
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   もりもりさん、こんにちは。

あの人は、やはり問題のある人でしたか。

yu_sunこんにちは。

管理業務主任者合格者を３万人以上作ったのは、そのことに理由があると、思っています。

どうしてこんなに必要なのでしょうか。
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