もりもりのマンション悩み相談室
掲示板過去ログ＿その６（400-483）

【483】快適なＭ住まいの基本を考える１
 もりもり＠神戸E-MAILWEB  - 02/9/8(日) 7:20 -

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   もりもり＠神戸です。

Ｍの管理組合がどうして民主的な情報公開を押し進めていかないのか考えましょう。
Ｍ管理士、建築士さんとの関わりも含めて。。。

原因その１：制度的な問題
短い期間の輪番制：１年の輪番制であるなら、月一度の理事会を仮定すると、
最初の３ヶ月の３回は気心がわからないので、探り合いの議論で何も前に進みません。
最後の２回ほどは、総会に向けての資料作りで時間がありません。
結局１２−５＝７回
その間に、痴漢が発生したので防犯カメラの取り付け要望があった場合、その議論に
集中して、まずもって３回はかかります。アンケート実施なども含めると、集計後の
見積もりあわせか、入札かなども手間ひまかかり、議事録とニュースとアンケートの
３本たてで情報公開するのが望ましい姿です。
それがね、そのようなお知らせをしては、わけのわからない声の大きな反対者の投書
があったり、嫌がらせがあったりして、妨害されるとしたことを声を大にして言われる
理事が出てこようものなら、怖くて情報閉鎖の方向になります。
そのようなことをしたらリセールバリューが下がると、どこかの団体みたいな殺し文句を
理事の方も言われるケースもあると聞きます。これは１年輪番理事では、ほとんど何もできないことを物語ってます。
自分の資産なんだから、一般住民にもプライバシー以外は情報公開するのが当たり前のことです。

外部からプロと称する方からの方針に何でも従うというか、住民は勉強したくないので
そのほうが楽ですね。ここに目をつけてやれば、管理組合の中に入るきっかけさえできれば
管理組合理事会などは赤子をひねるようなものです。
たまに勉強する理事が来た場合は、ちょっとだけ用心するだけ、１年間だけおとなしくすれば
良いです。契約などもあいまいに書いておけば、管理組合などは、訴訟沙汰などできませんから
楽勝です。
Ｍの金もうけになるのは、この情報閉鎖状態にもっていけば個人の誘導した方の業者は
利益が生まれる仕組みを作れます。はい。怖い話です。
民主化、情報公開すればするほど、色んな過去のことがばれるので、
これはＭ管理士の方も慎重にして欲しいです。
当然Ｍ管理士の方がそのような情報閉鎖にもっていってアクドイことをなさらないで下さいね。

ここの部分にＭ管理士個人の倫理感が存在し、
私は、情報閉鎖を利用した新たなＭ管理士という方も現れて、管理組合を掻き回して、ドロン
の状態になって欲しくないです。
今の所は、そこまで社会的な信用力が出来てませんので安心してますが、汗をかかずに
金儲けなどは、入り込んでしまえば、どうにでもなるから恐ろしいです。

原因その２：時間的な問題
役員数が多くなると理事会でまとめる作業に時間がかかります。実際それを大規模Ｍで理事長は気苦労されている方が多いと思います。その時に、重要案件と
そうでない案件との区分の仕方が判らないのです。
そりゃー、そうだ。全部大事と思えば大事ですが、そのままいけば毎週開催のような
理事会を作り出す羽目になります。
そこで、前もっての３役会（理事長、副理事長、その他関連の理事）を実施して、重要で
無い案件については結論案まで検討し、重要案件については、議論の筋立てを前もって
検討しておく必要が生まれます。僕はそれを談合と言ってますが、そうすることで
時間短縮がはかられ、重要なことに絞って議論ができます。
特に前年度からの継続してやっている事業などは、協議題ではなく、報告事項にもっていく
べきだと思います。

大事なのは、この継続と、理事会議事録を役員がきっちりと書くかどうかです。
役員になれば、過去３年分ぐらいの理事会議事録、総会議事録を読む必要があるし、
理事長は自分一人だけで気が重いと感じたら、全役員にそのコピーを配布すべきだと
思います。
情報公開しないＭは一般組合員との意志疎通というかい離現象があらわれ、ダマ士
さんたちの思うつぼになります。

誰がわるいのか？

それはね、何度も書きますが、ダマされる住民が悪いのは第一ですが（自己責任）、
それを助ける組織がないというかのが現状なんでしょうね。
また、勉強した住民と勉強しないでお任せ、文句だけ言う住民（僕はヨウカイさんと呼んでます）
との対応には、普段の仕事以上に気苦労がＭ管理組合活動をすればするほど出てきます。
規模が大きくなれば、毎年新たなヨウカイさんが出てきて、その方のお相手するだけで
理事会での会議時間ぐらいは取られてしまうのですね。

これはまじめにやればの話です。

このヨウカイさんのお相手にＭ管理士がなってもらえれば、素敵なＭを建設できると思うの
ですが、どんなもんでしょうかね。。。

Ｍ管理士はＭの中のことで当たり前の情報公開を進めることと、ヨウカイさんのお相手する
だけで、充分だと思います。


ダブルタイトルでコンサルしたい方もいると思いますが、それは、それで、自分で工夫して
信用力を高めないと無理ですね。資格があるなしなどは、このコンサル部門は全くもって
関係無しだと思います。
そうだ、その資格は関係なしだとの事実も言わないコンサルの方は、すでに、住民への情
報操作していることを自分で言っているみたいですね。
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【482】Re(1):ちょっと心配
 もりもり＠神戸 E-MAILWEB  - 02/9/7(土) 20:58 -

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   もりもりです。

うめさん、ありがとう。
Ｍの修繕部門に関係して仕事を実際やっている建築士はほんのわずかしか居ません。
まず、ここを押さえておいて、なぜ少ない人数なのかというと計算や図面ひきが
ないからなんですね。本来の建築士としての仕事の本流からずれてます。

次に、わずかしかいない建築士の方がＭの管理組合に入り込んでくるのは、
請負業者であれば良いのですが、これが委託契約であれば、ややこしくなる。

請負は施工会社の建築士、委託は設計事務所等のコンサル系の建築士です。

修繕部門では計算すること、図面ひくこともなければ、お役所に届ける書類もない。
当然一級建築士でないとだめというような『はんこ』をおす部分もない。

そこに、素人の住民は資格の錯覚を生む部分があるのです。

木造家屋なら、１人の建築士が全部把握出来そうですが、設計図書の副本すら
デベさんを通して管理組合へ提出したがらない建築士がわんさか居る。
完全にこの建築業界は病んでますよ。

このあたりの彼らの建築士でないと、Ｍの修繕のコンサルはだめだというような発言に
忠告をしています。

素人の住民は、まずもってＭの修繕部門に一級建築士が入り込んだ場合は、まゆに
つばを当ててから聞きましょうと訴えてます。
ある建築士なんかの発言を借りると、新築物件ができないから修繕に走ったんだろう。


▼うめさん：
>どもです。
>コンサルが入って、関わった役員が出て行かなきゃ成らなくなる環境を作るのは許せませんね。怒るのも無理はないと思うよ。
>
>でもね、一般の人の「建築士」に対するイメージともりもりさんが経験した「建築士」の実態はかなりかけ離れていると思うよ。確かに、貴重な経験を情報として生かすことは大事だけど、「事実は小説より奇なり」と言う言葉があるけど、一般の感覚から遊離しては説得力が半減しちゃうよ。今、もりもりさんが掲示板を通してやらなくては行けないのは、管理組合の人たちに、「建築士」「専門家」を見極める力の必要性を主張することだと思う。だから、「こんな話し」シリーズはここだけで止めておいた方がいいんじゃないかな？どんな「落ち」があるか楽しみに読んでるけど。なんせ架空の話しだから。
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【481】ちょっと心配
 うめ - 02/9/7(土) 14:00 -

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   どもです。
コンサルが入って、関わった役員が出て行かなきゃ成らなくなる環境を作るのは許せませんね。怒るのも無理はないと思うよ。

でもね、一般の人の「建築士」に対するイメージともりもりさんが経験した「建築士」の実態はかなりかけ離れていると思うよ。確かに、貴重な経験を情報として生かすことは大事だけど、「事実は小説より奇なり」と言う言葉があるけど、一般の感覚から遊離しては説得力が半減しちゃうよ。今、もりもりさんが掲示板を通してやらなくては行けないのは、管理組合の人たちに、「建築士」「専門家」を見極める力の必要性を主張することだと思う。だから、「こんな話し」シリーズはここだけで止めておいた方がいいんじゃないかな？どんな「落ち」があるか楽しみに読んでるけど。なんせ架空の話しだから。
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【480】こんな話もあります１０
 もりもり＠神戸 - 02/9/7(土) 10:01 -

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   住宅欠陥と弁護士


もりもり＠神戸です。

２週間ほど前に、友人の父親で住宅欠陥問題を３０年間のキャリアの
弁護士の先生のお話を聞きました。

その友人も実は、その法律事務所に勤めてます。友人からのまた聞きですので
思い出しながら書きます。
２０年ほど前にマンションの欠陥問題での訴訟も一度やった経験があると
言ってましたが、その後は、一戸建て以外はやらないと決めたらしいです。

なぜかわかりますか？

意思統一が困難で、輪番制による責任者不在では、訴訟をお手伝いする側も
しんどいのですね。この理由と、もう１つは、正義感のある建築士が
見つからなかったということなんでしょうね。
金にもならない欠陥現象の確認作業など、建築士の方はやりたがらないの
ですね。Ｍの場合は１級建築士でないとだめですからね。
私はこの話を聞いて、Ｍの場合はやはり建築士協会のようなところから、無料
検査とかの派遣があっても良いと思ってます。
なぜなら、この欠陥現象をつくったのも別人ですが同じ建築士の方ですからね。

話を戻しますが、その先生は、欠陥現象で現場に行きますね。その時は、
何でもわかっている相棒の大工の棟梁と名前だけの建築士を連れていきます。

ベテラン大工の棟梁の判断で、技術的に瑕疵に相当するかを判断するらしいです。
というように、ほとんど欠陥問題を対応するのは、弁護士以外は金にならないし、
社会奉仕だというのが私の認識です。
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【479】こんな話もあります９
 もりもり＠神戸  - 02/9/7(土) 9:59 -

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   「公開募集のトリック」

もりもり＠神戸です。

公開募集のトリックの話をしましょう。
普通、公募とか公開募集とかになると、応募条件がまず決められて、
そのあと仕事を受ける内容が書かれていますね。

例として、私がやった管理会社変更の入札方法は、全部管理委託条件を
統一して管理会社には、表の中に数字を入れてもらうこと、ほとんど旧
委託契約や仕様書に手書きで加えたものになります。

条件が同じなので、金額だけで決まります。
８社に応札を求めて、上位３社の入札価格が実に１％前後の誤差しかなかった。

これを、近隣のＭがやった見積もり合わせ方式では、パンフレットを
送って、そのＭを管理委託する場合、管理会社の方で青写真を書いて
もってこいとしました。
その場合困るのが、基準が統一されていないので、管理会社にしても
今の管理レベルを調べることから始まり、ほぼ仕様書を造り上げなければ
なりませんね。この手間を考えると、邪魔くさいというか、逆に
適当な数字を書いて、交渉も会社の都合の良いように誘導すれば良いとの
判断になりますね。

修繕の場合も全く同じ事が言えます。
きっちりと設計仕様書が出来ておれば、間違いなく一般競争入札ができて、
文句無しに最安値での施工会社にお願いすることになります。上位３社で１％の
差ぐらいになると思います。

これが、すごーーーいベテランの建築士の方がやった場合、一般入札が
できるだけの設計仕様書を作らない（作れない？？）ので、その部分に
何かダークな部分が生まれるのです。
価格差も１％の範囲内などとんでも無い話です。

みなさん、公開公募と言っても入札とうたってない場合は、ほとんど
眉唾ですよ。

これが公開公募のトリックです。
普通の住民はこのトリックを知らないですね。
結果的には、ほとんど責任施工方式と同じ結果になっているのです。

我々住民は、管理会社関連以外のところに仕事をお願いするときは、すごく
勇気が要ります。
合意形成プロセスには、この一般競争入札方式による公募というガラス張り
にしないともめる元になります。

これを、情報閉鎖へ誘導するような欠陥問題から上がり込んでくる連中がいるから
怖いのです。
欠陥問題を不動産屋さんにかぎつけれると、リセールバリューが下がるという殺し
文句を持ってますからね。
そうすると、理事会議事録、ニュース、総会議事録も細かい事まで書けなくなるのです。

もっと面白いのが、どうしてＭ住民の管理組合は情報公開しないのかと研究している
方が、その連中と仲良くしているので驚きます。
第３者の私から見れば、おっと、これは完全なマッチポンプの図式を絵に描いたような
ことになってる。自分の仲間がＭの民主化を阻害して、その原因はわからないとの論文を
学生たちに書かせている。
学生たちは真剣にやっているのに可哀想です。

参りました。寂しいです。大丈夫か？？？？
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【478】こんな話もあります８
 もりもり＠神戸E-MAILWEB  - 02/9/7(土) 9:58 -

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   「お金の動きが見え隠れ」

もりもり＠神戸です。

管理人さん、この掲示板にたちよるようになって約１年近く経ちますが、
Ｍの実務相談というのは、お金で解決できることが少なくないのですよね。
毎年の鉄部塗装にしても、総会半年前には理事会で来年はここの塗装を
やろうと提案があり、年間の管理費の中の小修繕費からだすと、積立金を
取り崩さなくて済みます。

普段からの管理会社と組合員の信頼関係、それに組合員間の接着剤のような
感じのＭ管理士の登場が必要ではないかと思ってます。
この部分のお金の動きなどは所詮知れています。予備費の中からでも十分
まかなえるのですね。

誰も言わないのが、そこの部分ではなく、もっと大きな金額の修繕積立金の
存在です。
下でも書きましたが、外壁修繕の時の方法として、小規模Ｍでは責任施工方式
の方が望ましい場合の方が多いです。なぜかというと、人材が不足しているからです。
大規模Ｍになると、これは管理会社も、施工会社も、設計事務所も、あらゆる
ところから修繕時期になると群がります。

僕は、この部分のお金の動きが見え隠れしていて、やばい、やばい、やばい
と感じてます。
Ｍ管理士の方が社会的な信用を勝ち取るには、取りあえず研究部門で調査研究して、
Ｍ内では、何が不足しているのか、机上の空論のような論文ではなく
（学者の先生方、失礼しました）
実務の分野を開拓して、是非、Ｍ学会での主役の椅子の座に座らないといけないと
思ってます。

そこでまだ何が欠けているのかというと、適正化法で設計図書は管理組合へ渡しなさいよ
となりましたが、それがあまり良くないデベさんとかになると副本という構造計算や
キンヌキ表なるものを渡さないのです。なぜかというと、施工段階での現場での設計
変更部分が多くありすぎて、恥ずかしくて渡せないのかナーと私の周りの建築士の方
多数から聞いてます。

修繕計画の方法論にしても、建築学会があって、そこからＭ学会ができて、毎年
のようなＭ管理センターの修繕セミナーとかがありますが、これまた一般論だけの
世界だす。きっちりと、どこの部分が重要で、一般競争入札の場合は、どこの部分が
キーワードになるのか、責任施工方式だと、住民はどこの部分を最大限の注意を
はらえば良いかなどの要点などの話はないです。

それを言ってしまえば、建築士の資格は不必要なことを自分で言っているようなもので
仕事が減ってしまうとでも思っているのかなーと感じてます。
要するに自分自身に自信が無いから、資格に頼ろうとしている感じがします。
完全な私見です。
大きな声で修繕には、建築士でないとダメだと言っている方の発言は、まゆに唾をあててから
聞きましょう？
私の周りの（住民の）建築士たちからは、修繕部門に顔を出すのはほんの一部の方だけ、
自分自身も自分で設計したビルやＭの修繕に携わるのは、もっと先にしたい気持ちが
あると聞いてます。
もっと過激な話を書くと、どんな世界でも１０人に１人の本当のスペシャリストがいて、
あとは見よう見まねでやっている。分からない点があれば、その先輩に相談して聞くなり、
自分で現場を見て考えるのです。

素人の住民という、芋と見るのか、ピカッと光っている金のなる木とでも思っているのか、
管理会社の経営者の方も、修繕部門の建築士の方もいい加減にしないと、構造改革と
いって、中抜け方法といって、Ｍ住民＋Ｍ管理士・コーディネータ・施工会社の連携が
一般的になりますよ。

もりもりＭＳでも、ほぼこれに近い方法で実施予定のため、約１億円安くできる試算を
私がしました。それから、エントランスホールのリニューアルに１億円をつぎ込む
計画を３年掛かりでやってます。（こちらの方は新築設計できるほんまもんの建築士を
雇ってます。）実に２５％から３割は、汗をかいた分だけレベルアップができます。
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【477】こんな話もあります7
 もりもり＠神戸E-MAIL  - 02/9/6(金) 18:01 -

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   昨日の続きです。

ある消費者センターの無料法律相談で、泣き寝入りするか、訴訟するかの
2者選択をアドバイスを受けて、

ある方に申し入れしたら、無料法律相談と言うのは、責任が及ばないから、
ええかげんな事を言うのだよ。

ええー、ちょっと待ってよね。
そんなこと言ってもらったら、我々消費者はまずもってどこに相談行けば
良いの？

この発言には参りました。

逆に裏返せば、無料法律相談の弁護士はよほどの事が無い限りは、訴訟せよ
などのアドバイスなど言いませんよ。
まあ、もう1つの答えは、泣き寝入りする場合の方策のアドバイスもあると
思いますが、もしか、先程の発言を再度いうのなら、***法にひっかかる
と思うけどな。

取り合えず、その発言を聞いていたのは、こちらにも3名いますので、
困ったもんだな。

この話しも架空です。

この『シリーズは来春発行予定のこんな話しもありますの章でまとめて
おきますので楽しみにして下さい。
まあ、世の中は、建築士も色んな方がいますが、それ以外の職業の
方も良くやってるなーと感じますね。

社会正義とはなんなのかも、管理組合活動をすれば良く判りますね。
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【476】こんな話もあります6
 もりもり＠神戸 E-MAIL  - 02/9/5(木) 19:37 -

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   これまた、調査診断後の話です。

成果物がいくら連絡しても来ないので、こちらは市の無料法律相談に
行きました。

弁護士の先生は、説明を受けて、書類をずーと見て5分後には
単なる債務不履行ですね、それにしても程度の低い契約書であるね。

管理組合のあなたたちは、泣き寝入りするか訴訟するかだね。

まあ、この書類一式を全住戸に配付して情報公開することが一番
重要だと思うよ。

これだけが、その無料弁護士の方からのアドバイスです。


それに対して、理事会での対応は、つつつつだよね。
まあ、僕からの結論というかアドバイスは、そのような団体には関わらない
のが賢明です。欠陥問題から管理組合につながりをもってくるような
団体はまずもってやばいですよ。

これも架空の話です。
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【475】こんな話もあります5
 もりもり＠神戸E-MAIL  - 02/9/5(木) 19:25 -

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   これまた昨年の調査診断の時の話です。

バルコニーに入る調査診断が1日ありました。
うちの場合は、管理人さんのチェックが入り、現場に入る人間の人数も
管理日誌に書いているのですね。

おや、契約書の見積書にはニンクで人数をきっちり書いてあるぞ、
契約時には、実際にはもっと人数が多くなると予想しているけど、
まあ最低これだけのニンクが必要ということだ聞いたが、これが6人分
少ないのです。

おやおやでしょう？

これも、施工会社とは全くの関係のない方が来ているのかと思うと、そうでも
なさそうです。施工現場の経験している施工会社の下請けと言うか材料のメーカ
の技術者がお手伝いに来ているみたいです。
私の知合いがやっている話では、彼らに手伝ってもらう分は、ほぼ無料と
いうのが通常ですが、その分のニンクもきっちりと契約書の中に入っている。
これも協力員とかの名目らしいですが、管理組合主義とかかげているなら、
我々住民から誤解を受けないように事前に説明会をしてよね。

彼らは、同じ建築士の仲間をよんでいやっているとの見解ですが、
さあ、本当ですかな。
誰がそんな話を信じられますか？

管理会社の関連会社でやっている方に聞いても、この値段はないよ。
と呆れられてますよ。この団体は大丈夫かな。

これも架空の話です。
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【474】こんな話もあります4
 もりもり＠神戸E-MAIL  - 02/9/5(木) 19:14 -

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   これも調査診断に関する話です。

大規模修繕工事まえの診断として、会計とか規約の不備な点を点検する
契約も中に入ってました。

これがね、6年目と7年目の修繕積み立て金の表が空白になっているのです。
中間報告の時も空白のままは可笑しいと言えば調べておきます。
最終報告では、事務所の手元にはなかったので書き込み出来なかった。

おっと、それはないだろう。うちの管理員さんは優秀ですので、電話1本で
すぐにデータをファックスするよ。
単なるコピーしたときの失敗と報告書の書き込み忘れだけでしょう。

別件で、報告書の中に管理規約のコメントが標準管理規約との違いを表に
して書いてあった。
コメントでは、ほぼ標準管理規約と同じで問題はないでしょう？？

ちょっと待ってよね。うちは団地であるのに、神戸市独自の単棟型の管理
規約を使っているぞ、2年前の総会の議案書にもそのようなコメントが
あり、大規模修繕工事が修了するまでには、規約改正が望まれるとまで
書いてあるじゃないか？

それを報告書の中にほぼ同じと書かれたら、見直し必須とした総会はどうなるの
要らないことをコメントしないでよ。
判らないのにデタラメを書くぐらいなら、書かない方がましです。

これが元で規約改正委員会の設置も飛んでしまったではないですか？

この話も架空です。
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【473】こんな話もあります3
 もりもり＠神戸 E-MAIL  - 02/9/5(木) 19:03 -

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   昨年の劣化調査診断の時に住民アンケートを取りました。

建築士の方から、アンケートの原稿をファイルでもらいましたが、
うちのような大規模Mでは半分以上は適応できないので、委員会で
8時間近くかけて書き直しました。

これって本当は、その方も混じって一緒に考えてナンボの話だと
思うのですが、原稿の元をお客さんに渡して、ハイ、コンサル代は
これこれだ。

また、集計結果もおもしろい。
単なる集計しただけ、分析などは、こちらの委員会でやらなければ
ならなかった。

時間がいくらあってもたまらんよ。この程度しか出来ないのなら、
はじめからこちらで全部やれば良かったと後悔してます。
これも、かなりの費用のうちの1つと思うとなんか後味が悪かったな。

ここに読みに来ている読者で、大規模修繕のためのアンケート原稿が
必要な方は私までメイル下さい。

うちの独自考えた分を追加してますから、よく考えてますよ。

これも架空の話です。
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【472】こんな話もあります2
 もりもり＠神戸E-MAIL  - 02/9/5(木) 18:44 -

引用なし
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   先週、ある方と交渉した帰りの電車の中で笑ってしまいました。

うちが債務不履行ではないかとの申し入れに対して、
数量表とはこれですかと、僕に見せてくれました。
A4の1枚の紙きれに表がありましたが、これでは、設計仕様書を作るための
基礎にもならないです。はい。

10年前にも小N事件の争点がこの数量表の扱いであったのに、それも
僕に聞くか？

目が点になりました。

結局は、その団体は足場を組んで施工業者が数量をきちんと掴むまでは
その作業は自分たちではやらない、
なんのためにバルコニーに入ってもらっての調査してもらうのか？
これは完全なジェスチャーだよ。
おいおい、ここの理事長の先生も、いつまでも黙ってないで、自分たちの
団体がやっている大規模修繕の方式のデタラメを白状したらどうですか？

責任施工方式と設計監理、施工分離方式の違いも明確にせずに、
公募見積り合わせによる施工業者も、本当に施工業者も仕事をもらうから
黙ってやってると思いますが、責任施工方式とほとんど変わらないですよ。

私が言っているのは彼らの設計仕様書では、外壁改修はできないので
はです。これも施工会社の連中は良く知っている裏の事実です。
彼らがやってきたことは、これまでの社会的な責任もあると思うけど、
それも住民の泣き寝入りを増やすだけですね。
Mの問題の研究を元に、M奴を増やし続けるマッチポンプ方式。
これが、彼らが考えた良くできた金儲けの仕組みです。ハイ。


この話も架空です。
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【471】こんな情けない話もあります
 もりもり＠神戸E-MAIL  - 02/9/5(木) 18:18 -

引用なし
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   もりもり＠神戸です。

昨年の調査診断の最終報告会の時、廊下やバルコニーの修繕の概算が
出ていました。

そこで質問して、いまどきバルコニーでモルタルてこ押え仕上げのまま
でやっているMはあるの、廊下もそうだけど、長尺塩化ビニルシート仕上げ
でやっているところがほとんどだよと我々住民の委員が発言したら、
うちの組織では、基本は竣工した時の状態に戻すのです。
特に1度目の修繕では、そのままモルタルテコ押えでやった方がコンクリート
にも良いとの見解を出してます。
それに、費用はモルタルの方が安くつきます。

そりゃそうだ。当り前だ。
でもね、こちらが心配しているのは、防水で悩んでいるのに同じ工法ではダメ
だとの施工に来る工事を頼んでいるおっちゃんにも聞いています。

それが建築士の方の見解、その団体の見解とは真向から違う。
どういうこと？

普通は住民の方がお金がないからもったいないと言って、設計アドバイスす
る側が逆に長持ちする
保守も手間が入らない、工事の工程も短くするから、費用が多少増えても
こちらにしようと提案するのに全く逆なんです。
このことが一番の原因で、ここの団体は技術力はいつまでたっても、経験値
が上がらないと判断させてもらいました。

あとで考えてみたのが、ははーん、これは工事途中からの設計変更でそのまま
オプション名目で設計工事監理費を追加する仕組みだな。

これが、劣化診断調査費用が施工費の2%、設計工事監理費が4%、オプション
での追加が2〜4%の合計8〜10%の費用を請求する仕組みだなと理解できた。
恐ろしいでしょう？

それならはじめから、+3%前後必要だよと言ってよね。
みなさんも色んな建築士がいるので、気をつけてくださいね。
特に欠陥問題から管理組合に乗り込んで来る連中は最大要注意ですよ。

この話に興味がある方は、メール下さい。


すべて架空の話ですよ。
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【470】M管理士と管理組合の接点の話
 もりもり＠神戸  - 02/9/5(木) 14:08 -

引用なし
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   もりもり＠神戸です。

20日が楽しみですね。

M管理士の方は、まずもってM住民との接点をどうもつかだと思います。
そのためには信用を高めなければなりませんね。
区分所有者の多くは、管理にかかわりたく無い方が大勢いると思います。

M管理士の方がそれではまずいよと広報してくれているので気づく方も増えてますよ。
でもね、その気づいた先をどう進めて行けば良いか？
しかも、土日か平日夜しか集まれない状態で住民たちだけで話し合っても、
結局は昼間に動ける方に押しつけがはじまるだけです。
ということで、アウトソーシングだけの管理会社がコーディネートの分野
までするはめになり、結局は管理会社＝大家さん状態の賃貸物件となんら
変わらない状態になるケースをよくみかけます。
それは、それでいいんじゃないかと思ってます。
大規模Mの理事会では、月一度の会合をもっているところがありますが、
しんどさの最大が、いろんな業者決定する際の談合せざるを得ないことです。
その部分を時間をかけて会議で決めた形にもっていった議事録を残すのです。
僕は、その議事録すら管理会社の方に書いてもらうのは気の毒だと思ってます。

理事会では、合意形成プロセスという住民の妥協点を見付ける作業を机上と
イメージトレーニングでやろうとしているわけです。アンケートは議案を
絞って取る作業をもって行うわけです。
僕なんか、この3年間の4回の総会議案書に関係しましたが、総会では法的な
根拠を作るだけの形式的な儀式と最大重要な案件だけは顔をみせながら説明
できる2点だけだと思ってます。

実質は、法的な根拠のない総会前の事前アンケートの書面投票みたいな方が
住民意識を反映していると信じてます。
そのような理事会に出席して、2時間後にアンケートの原稿のたたきだいを
理事長に提出できるぐらいの力量があるか、
それは普段からの書記のトレーニングやM住民たちを納得させられるだけの
プレゼンテーションのトレーニングをやっておかないと現場にいっても何が
できるになりますよ。

これはビジネスでやりたいと思っている方の話を想定して書きました。


ビジネスにもならないことであれば、別に待ちの姿勢でも良いじゃないで
しょうか？
能動的に動いた場合は、時間と労力がかかると言うことで、M住民以外の
M管理士の方は、なぜ、Mにも住んでいないのに無料奉仕できるの？？
の疑問につながりますね。

ついでに、欠陥住宅の問題に関しても、住宅では必ず欠陥現象というのが
起こります。なぜなら、それだけ住宅にはいろんな要素が絡み合って、
完璧な電気製品みたいなわけにはいかないのです。

このような問題に対して、弁護士と建築士の方たちの組んだネットワーク
がありますね。それは、欠陥問題に直面している方は非常に助かっていると
思うし、弁護士の方の中には、それだけに関して仕事になっている方も
大勢います。しかし、建築士の方は、1度の診断だけで、報酬もこずかい
程度ですよ。そんなので事務所を維持できるわけがないです。
そこで、この欠陥住宅問題からM管理組合に入り込むことが、入り込み
ずらい管理組合にすんなりと受け入れられます。

その方が誠意のある方であれば住民も納得ですが、それが先生呼ばわり
されて、住民の方はその建築士のいいなりになるのです。
Mの外壁修繕程度に建築士は必要ありません。
根拠などないですよ。実際、この分野の先駆者の建築士の方は、建築士の
資格すら名刺に書かない方も居ます。これの意味もわかってほしいな。

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【469】ざっくりの話
 もりもり＠神戸 - 02/9/5(木) 14:07 -

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   もりもり＠神戸です。

Mの維持費、修繕費などの経費を考えてみました。
数字の根拠は無いです。責任はもてません。適当な数字です。

中規模都市で、100戸、平均80平米、ELV2基の13階だて、１フロアー平均8戸だと、

維持費部門：
総合管理委託でざっくり年間費用が戸当たり15万前後かな、光熱水費と小修繕費が4万前後。
維持費は15万+4万＝19万ぐらいか
管理会社の純利益は年間にして、15万×20%+4万×25%＝4万ぐらいか

自分たち住民で管理会社をアウトソーシングだけの分野に絞れば、
維持費は10万+4万＝14万ぐらいか
管理会社の純利益は＝3万ぐらいか

修繕部門：
計画修繕費として、責任施工方式でざっくりの数字が70万前後かな
管理会社の純利益は、施工会社に50万渡した残りのうち3万の調査診断、設計、工事監理
を除いた額の17万が純利益になります。

この数字を見てもわかるように、Mでの儲けは、年間3万〜4万前後。
大規模修繕で17万前後にもなり、修繕部門でいかに儲けが大きいことが
わかると思います。4年分ぐらいの利益が生まれているのかなー。
これを、責任施工方式から、設計工事監理、施工分離方式を採用すれば、
15万ぐらいは安くなるのは当り前です。

このようなマジックの話もM住民のうち、8割りぐらいは知っていると思いますよ。
でもね、それを口に出すと言い出しっぺがしんどい事をせざるを得ないのですね。
逆に、これぐらい修繕部門での儲け率が高いので、管理会社のフロントマンも
住民からぼろカスに言われても、ニコニコと対応して、住民との信頼関係を
築くわけです。僕から見れば、サービス業としては彼らの人件費は、それでも
安すぎるなーと思うような超優良な管理会社もあると聞きますね。

それがね、これも落し穴があって、契約にのっていても何もしない会社も
あるのですね。料金だけは一人前の請求をして、住民から苦情があれば、少し
だけサービスを上げる。しかも、やかましい住民が出なければできるだけ
手を抜くことで、利益率を上げれるのです。
だって、住んでいる住民も自分のところ以外の管理会社はほとんど知る術も
なく、サービスの範囲もそんなもんかで終わっているのかなーと
思います。

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【468】こんな話もあります
 へなもん - 02/9/5(木) 13:55 -

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   ある団体の世話人会代表の談として記憶に残っていることがあります。

『外壁修繕で一般競争入札などは難しくてできない』

そりゃ20年前の話だべ。

今の時代では、そぐわないと言っても本人はわからないみたいだ。

任意見積り合わせ方式による設計監理と単なる責任施工方式
は、ほとんど同じだよ。
前者は単なるパフォーマンスに過ぎないです。

なぜかというと、結局は基礎資料となるMの正確な劣化数量がないと
いくらの正確な経費がかかるかが判らない。これも、目視と経験値が
施工会社が足場を組んだ後に精査した数字とどれぐらい誤差が
あるかが、その方の技術力の差として出て来る。

　 ・・
この正確な劣化数量表も無いのに任意競争見積りをしていいのは、
管理会社の関連でやっている所です。なぜなら、責任施工方式だから
です。

10年前の小N事件の際も、どうしてたの。結局は素人集団の管理組合の
役員はばらばら、そこの団体の学者の先生方も机上だけでなく、現場で
自分たちの団体がやっていることを直視しないとだめだよ。
その時の役員で今もそのMに住んでいる方はいるのかなー。
学**には、合意形成の方法論を研究しなさいと言っておきながら、
自分たちのやっていることは、マッチポンプだとも言われて反論できますか？

一般競争入札では、当り前の事だけど、お役所では無いのだから、最安値で
入札したところにほぼ決まりです。
おーい、管理組合主義と言っているのなら、もっと入札の事を勉強したり、
ちゃんと素人の住民にでもわかるような説明をしなきゃーだめだぞー。

セミナーで大規模修繕の進め方の講師をやっている方もたのんまっせ。
素人の住民に判りやすい、納得のいくやり方と言うのは、情報公開して
も大丈夫だと言えるだけの方法だよ。

当り前の事が常識とならないで、合意形成が難しいからと言う理由で
お任せ管理とお任せ監理をするのは正当な理由で良いと思うよ。でもね
その合意形成が難しいのをまとめようとしている自力管理物件、自主管理物件
をくいものにするのは止めてよね。
M管理士の方も、報酬が得られないからといって、素人の住民たちを
私はM管理士の先生である、私の言うことにしたがっておれば、良いのだ。
と言っちゃだめだよ。
例として
うちの方針はこうだから、このような方法しか修繕手順は踏めないとも
言われた経験もあります。こんな説明で誰が納得するの。紹介した私がどれだけ批判を受けたか
判っているのかなー。あー寂しいなー、建築士の方ももう少し管理組合の
ことを勉強してからでないと現場に来てもらっては困りますよ。
それか、名刺に建築士の資格を書かない方が賢明かもしれませんよ。
M住民は、良く見てますからね。

ある団体の名前は公表しません。公表すれば、大変なことになるよ。
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【467】Re(1):取り敢えず、債務不履行の疑義に関す...
 もりもり＠神戸  - 02/9/3(火) 0:35 -

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   もりもり＠神戸です。

例の10年前の紛争関係の書類も手に居れました。
東京に行くときに一緒にみなさんにお渡ししますね。
ぎりぎりで例の組織への損害賠償訴訟のための臨時総会も不成立だったと
当時の理事長の配付文章には書いてますね。
配付文章の中には詐欺行為までの発言も書かれてますね。
こりゃ一体何があったのか、管理組合団体名もあるし、
良く見るとうちもその団体に年間10万も上納金を納めている。

えらい話が書かれているね、こりゃ驚きですわ。
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【466】取り敢えず、債務不履行の疑義に関する調査...
 へなもん - 02/9/3(火) 0:26 -

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   昨年の11月からずーと、例の組織に申し入れしてますが、9月末まで回答を
真って欲しいとのこと。

そりゃ待ちますよ。でもね、管理組合主義を掲げて居ながら、
電話での催促、メイルでの催促も無視とこれは如何に。

まちぼうけ、まちぼうけ。。。。


例の契約書、見積書、回答書をつけた書類を全国組織に疑義に関する
調査と題して申し入れします。

それと同じものを、東京での懇談会オフジャンの出席者に配付します。
あの程度の低い契約を読めば、笑いますよ。
程度の低い契約書の発言は、無料法律相談の弁護士の談です。
あれを読んで判断するのは誰でしょうか？
見積り公募も良いけど、まともな数量表もないのに本当に設計して仕様書が
できるのが不思議な話です。仕様書も直観で作ったのかな？？

例の小N工建事件でもそうですが、10年たっても同じやり方で住民を
振り回すのは辞めて頂きたいです。
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【465】Re(5):まいりました　あなたらしくも無い。...
 福崎剛E-MAIL  - 02/9/2(月) 12:38 -

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   　もりもりさん、少し心配になって久しぶりにのぞきました。昔の管理人さんが言うように、騙された購入者・・・私はマンション購入者のアリ地獄的な図式を感じたのが防御のはじまりです。１００年ＭＳ構想、すばらしいです。手段は違っても、「タヌキ」や「キツネ」どころか「ハイエナ」さえも追い込んでいこうというのが私の考えているところです。そうしないと、自分が守れませんから。何もできないかもしれませんが、気持ちの上では、いつも応援してまっせ！
　
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【464】リンク貼りました。
 Ｅｍｙ - 02/8/29(木) 23:08 -

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   もりもりさん、今晩は。
　もりもり悩み相談室ＨＰのリンク貼らせていただきました。とりあえずご連絡まで。
　Ｅｍｙ。